Konzept für Prell-Areal soll Schwabachs Westen beleben

SCHWABACH - Einstimmig hat der Schwabacher Stadtrat ein Konzept für den Bereich Zöllnertor/Reichsweisenhausstraße im Westen der Altstadt gebilligt. Geplant ist eine gemischte Nutzung mit Lebensmittelmarkt, Hotel, Wohnungen und Dienstleistungen. Es gibt aber noch Streitpunkte.

Seit Jahren ist es ein tristes Bild: das leere ehemalige Prell-Geschäft, daneben ein unbewohnter Altbau, die alte Mälzerei und eine längst geschlossene Goldschlägerwerkstatt. Belebt ist nur der Parkplatz Reichswaisenhausstraße.

Bis 2026 soll dieses Areal zwischen Zöllnertorstraße, Reichswaisenhausstraße und Südlicher Mauerstraße nicht wiederzuerkennen sein. Die Regensburger Projektentwicklungsfirma Ten Brinke plant ein neues Viertel mit einem Vollsortimenter, Wohnungen, einem Hotel und Geschäftsräumen.

Das Konzept

Lebensmittelmarkt/Läden: In dem neuen Komplex vorgesehen sind im Erdgeschoss ein Lebensmittelmarkt und drei Ladeneinheiten, etwa für ein Café, Gastronomie oder einen Shop.

Hotel: Das Raumkonzept sieht zudem drei Obergeschosse vor. Ein Hotel mit 22 Betten ist im ersten und zweiten Obergeschoss vorgesehen.

Wohnen: In allen drei oberen Etagen sind insgesamt 36 Wohnungen geplant (das dritte OG ist ausschließlich 14 Wohnungen vorbehalten).

Geschäftshaus: Die ersten beiden Obergeschosse bieten auch Räume für Büros oder etwa Praxen.

An der Zöllnertorstraße soll ein kleiner Vorplatz vor einem Gebäuderiegel mit Dachgiebeln entstehen. Ein Hof im Innenbereich wird der Zugang zum Lebensmittelmarkt sein. An der Reichswaisenhausstraße ist zudem eine Ladeneinheit geplant.

Das Modell mit den Neubauten (in weißer Farbe): Der Bereich zwischen Zöllnertorstraße (vorne rechts), Reichswaisenhausstraße (links). Südlicher Mauerstraße (rechts) und dem neuen Altstadtkindergarten (oben) soll völlig neu gestaltet werden. Ein Klick auf das Bild vergrößert die Ansicht. © Foto: Günther Wilhelm

Am Freitag hat der Stadtrat für dieses Konzept den Startschuss gegeben. Trotz Kritik der Grünen stand am Ende der einstimmige Beschluss, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einzuleiten, um Baurecht zu schaffen. Das sieht der Investor als Voraussetzung, um Verträge mit dem Betreiber des Vollsortimenters zu schließen.

Die Debatte im Überblick

OB Matthias Thürauf: "Das ist ein Konzept, das für die Stadt und den Investor funktioniert. Auch wenn es lange gedauert hat", sagte er mit Blick auf die jahrelange Diskussion. "Es gibt noch viele berechtigte Anliegen wie das Thema Verkehr." Die werde man nun im Verfahren intensiv erörtern. "Das heute ist der Startschuss. Wir sind erst am Anfang."

Stadtbraurat Ricus Kerckhoff: "Das Konzept ist ein gelungener Mix. Das Warten hat sich gelohnt."

Hanspeter Kottmaier (Architekt im Auftrag von Ten Brinke): Hier entstehe nicht nur ein Vollsortimenter, sondern "eine lebendige Wohnlandschaft mitten in der Stadt". Etwas ernüchternd wirkte allerdings seine Ankündigung, dass die geplante Tiefgarage nun doch nur ein Parkdeck haben werde. Stattdessen seien auch platzsparende Duplex-Parker vorgesehen.

Roland Krawczyk (CSU) sieht das kritisch: "Für den Betreiber eines Vollsortimenters sind breite und freie Parkplätze lebenswichtig."

Andreas Kern (Ten Brinke) versuchte zu beruhigen: "Die Doppelparker sind für die Wohnungen, nicht für die Kunden des Vollsortimenters."

Detlef Paul (CSU-Fraktionschef): Zwar habe es "für uns zu lange gedauert", aber: "Die Pläne sind wirklich beeindruckend. Wir stimmen mit Freude zu." Allerdings könne man noch manches "verfeinern", etwa die Höhe des Gebäudes an der Südlichen Mauerstraße. Anwohner befürchten massive Verschattung. Zur heiklen Verkehrsfrage erklärte Paul: "Klar, der Verkehr wird zunehmen, aber die Belebung der westlichen Altstadt wollen wir doch alle." Gleichzeitig verwies er auf das Verkehrsgutachten, das die Stadt in Auftrag gegeben hat.

Dr. Gerhard Brunner (SPD): "Das ist ein gut durchdachter Lösungsvorschlag, mit dem man arbeiten kann. In die Halbindustriebrache kommt neues Leben." Auch Brunner sprach kritische Punkte an. Die SPD wünscht sich einen Teil Sozialwohnungen und will das noch "im Verfahren klären".

Eckhard Göll (Grüne) nannte mehre "Knackpunkte" und sorgte für eine teils heftige Kontroverse. Die Grünen fürchten extremen Verkehr und forderten ein umfassendes Mobilitätskonzept, zudem mindestens sechs Sozialwohnungen und eine eigene Bürgerversammlung zu diesem Thema. "Das ist für uns ein Junktim", betonte Göll, also die Voraussetzung zur Zustimmung.

OB Thürauf warnte eindringlich: "Riesige Junktims werden das Projekt zum Erliegen bringen, fürchte ich." Ein Antrag der Grünen zu den Sozialwohnungen wurde nur von Teilen der SPD unterstützt und fand keine Mehrheit. Ein Kompromissvorschlag von Thürauf formulierte das Mobilitätskonzept als Ziel bis 2026. Gegen 17 Stimmen der CSU erhielt dieser Vorschlag eine Mehrheit. Vor diesem Hintergrund beharrten die Grünen nicht mehr auf ein Junktim und stimmten dem Bebauungsplanverfahren mit zu.

Bruno Humpenöder (Freie Wähler) ist im Nachhinein fast froh über die lange Diskussion. Anfangs war an ein reines Einzelhandelskonzept gedacht: "Wenn wir das gebaut hätten, hätten wir heute so etwas wie die Rothmühl-Passage in Roth. Das ist jetzt eine Ruine." Jetzt liege dagegen "ein gutes Konzept" vor, das man nicht verzögern dürfe.

Axel Rötschke (FDP) warf den Grünen einen "Schaufensterantrag für den Wahlkampf" vor. Auch er stimmte dem "sehr, sehr schönen Konzept" zu.

So sehen die Architekten-Pläne aus - der Blick geht von Osten auf die Zöllnertorstraße. © KOTTMAIR ARCHITEKTEN

"Selbst sehr spät ist sehr viel besser als nie"

Günther Wilhelm, Redakteur des Schwabacher Tagblatts, kommentiert die Stadtratsentscheidung:

"Es ist noch nicht spruchreif, wir wollen das Projekt nicht zerreden, aber es geht voran, ganz bestimmt": So oder ähnlich klangen die Antworten der Stadtspitze, wenn es um das Prell-Areal ging — und zwar schon seit Jahren. Natürlich führt die Stadt die Verhandlungen mit Investoren nicht auf dem Marktplatz. Doch die bemerkenswert konsequente Informationsblockade hat bereits Zweifel aufkommen lassen, ob die Gespräche überhaupt noch zu einem Ergebnis führen.

Nun aber liegt ein Konzept vor, und das kann sich sehen lassen. Wenn es tatsächlich so kommen sollte, wäre dies ein Quantensprung für die Entwicklung nicht nur der westlichen Altstadt. Ein Vollsortimenter würde die Nahversorgung für die Bewohner der Innenstadt entscheidend verbessern, und ebenso bekannt ist der weiter wachsende Bedarf an Wohnungen. Was lange währt, könnte offenbar tatsächlich noch richtig gut werden. Selbst sehr spät ist sehr viel besser als nie.

Knackpunkt Tiefgarage

Noch steht man erst am Anfang, aber der ist mit der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens gemacht. Einfach wird der Weg zum Baurecht aber nicht. Es gibt noch viele berechtigte Fragen. Die beginnen mit Anwohnern in der Südlichen Mauerstraße, die durch die Höhe der neuen Gebäude eine massive Beschattung ihrer Wohnungen befürchten. Darüber wird zu reden sein.

Für einen Dämpfer hat die Ankündigung des Investors gesorgt, wegen des felsigen Untergrunds statt zwei Parkdecks in der Tiefgarage nun doch nur eines zu planen. Für einen möglichen Betreiber des Vollsortimenters werden die Stellplätze aber eine entscheidende Frage sein. Hier könnte ein Knackpunkt liegen.

Eine gute Entscheidung für die Stadt

Ein großes Thema wird nicht zuletzt der Verkehr werden. Schon jetzt ist etwa die Südliche Ringstraße stark belastet. Der Vollsortimenter wird weiteren Verkehr anziehen, er soll ja ein Magnet werden. Hier darf man gespannt sein, ob das in Auftrag gegebene Verkehrsgutachten intelligente Lösungen vorschlägt. Zudem wäre ein gewisser Anteil von Sozialwohnungen zweifellos wünschenswert. All das ist Konsens im Stadtrat.

Die Grünen wollten aber mehr als Absichtserklärungen. Sie knüpften ihre Zustimmung an Zusagen, scheiterten jedoch beim Thema Sozialwohnungen und gaben sich mit einer Kompromissformel beim Thema Verkehr zufrieden. Jetzt nein zu sagen, nachdem endlich ein insgesamt überzeugendes Konzept vorliegt, wäre auch nicht nachvollziehbar gewesen.

Fazit: Eine gute Entscheidung für die Stadt. Und nebenbei auch für OB Matthias Thürauf. Denn in der Endphase seiner Amtszeit wurde dieses so schwierige wie wichtige Projekt zumindest noch auf den Weg gebracht.

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