Urteil am Landgericht
Gekündigt wegen Unkraut auf Terrasse — ist das rechtens? So urteilt Landgericht Bamberg
Neue Fenster in einem alten Gebäude können Probleme machen. Doch wer trägt die Schuld, wenn sich Schimmel im Haus bildet? Und wie viel Unkraut zwischen Terrassenfugen müssen Vermieter hinnehmen? Weil manche Gerichtsurteile nicht nur skurril, sondern auch für am Gerichtsprozess Unbeteiligte von Interesse sind, stellt das Landgericht Bamberg in einer monatlichen Pressemitteilung eine ausgewählte Entscheidung aus dem Zivilrecht vor. Den Auftakt für Januar 2025 macht ein Urteil aus einem Berufungsverfahren in einer Mietsache.
Lüften ist nicht gleich Lüften. Oder: Wie viel Unkraut auf der Terrasse muss der Vermieter hinnehmen?
Die Mieterin sei mit der Zahlung von Teilen der Miete in Verzug und entferne Unkraut aus den Fugen der Terrassenplatten nicht ausreichend. Das war die Begründung, mit der die Vermieterin einer im Landkreis Bamberg gelegenen Wohnung das Mietverhältnis gekündigt hatte.
Die Mieterin hatte die Miete um 15 Prozent der Bruttomiete gemindert, weil mehrere Räume der Wohnung mit Schimmel befallen waren. Da sie trotz Kündigung nicht auszog, klagte die Vermieterin vor dem Amtsgericht Bamberg auf Räumung, Begleichung der Mietrückstände und Übernahme der Kosten für die Beseitigung des Schimmelpilzes in Höhe von rund 9000 Euro.
Das Amtsgericht Bamberg wies die Klage ab, woraufhin die Vermieterin Berufung vor dem Landgericht Bamberg einlegte. Die Dritte Zivilkammer kündigte in einem Beschluss an, dass es die Berufung zurückweisen werde, woraufhin die Klägerin die Berufung zurücknahm. Seine Entscheidung begründete das Gericht wie folgt:
Die Mieterin sei berechtigt, die Miete um 15 Prozent zu mindern, da die Wohnung in einzelnen Räumen mit Schimmelpilz befallen sei, und die Mieterin hierfür keine Verantwortung treffe. In das Gebäude älteren Baujahres wurden nachträglich moderne dichte Fenster eingebaut, ohne zugleich die Außenhülle zu dämmen. Nach den Ausführungen eines gerichtlichen Sachverständigen führe dies zu einem "gestörten bauphysikalischen Gleichgewicht" und der Bildung von Wärmebrücken, die die Entstehung von Schimmelpilz bedingen.
Mindestens viermal täglich Querlüften kann der Mieterin nicht zugemutet werden
In der betroffenen Wohnung könne die Mieterin den Schimmel nur durch ausgeklügeltes Lüften verhindern: Sie müsste sämtliche Räume am Morgen mindestens 15 Minuten quer lüften, die Räume anschließend für 30 bis 60 Minuten auf 20 bis 23 Grad heizen und dann erneut für mindestens 15 Minuten quer lüften. Darüberhinaus müssten die Räume täglich zwei weitere Male für mindestens zehn bis 15 Minuten quergelüftet werden.
Unkraut ist kein Kündigungsgrund
Die Kammer kam zu der Auffassung, dass ein solches Lüftungsverhalten der Mieterin nicht zumutbar sei. Deswegen liege die Entstehung des Schimmels im (baulich bedingten) Verantwortungsbereich der Vermieterin. Wegen des bestehenden Schimmelpilzbefalls sei die Mieterin zur Mietminderung berechtigt und die Vermieterin dürfe das Mietverhältnis weder wegen Zahlungsverzugs kündigen noch Zahlung rückständiger Miete oder die Kosten der Beseitigung des Schimmels verlangen.
Neben dem Schimmel war auch Unkraut in den Fugen zwischen den Terrassenplatten Thema im Gerichtssaal. Die Mieterin sagte, dass sie das Unkraut in der Regel alle zwei Wochen entferne, in Ausnahmefällen sei das Unkraut maximal einen Monat lang gewachsen. Die Kammer konnte daher keine erhebliche Verletzung der mietvertraglichen Pflichten auf Seiten der Mieterin erkennen. Auf Deutsch: Wegen ein wenig Unkraut auf der Terrasse darf niemandem gekündigt werden.
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